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县人民政府关于印发公安县物业管理办法的通知
公政规〔2015〕5号

【信息时间: 2015/7/6   阅读次数: 【我要打印】【关闭】
来源:县政府办文秘科

 

各乡、镇人民政府,公安经济开发区管委会,江南新区管委会,县政府各部门:
《公安县物业管理办法》已经20141231县十六届政府第13次常务会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。
 
 
                                                                       2015年7月3
 
公安县物业管理办法
 
第一章   
 
第一条  为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本县实际,制定本办法。
第二条  本县行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动,适用本办法。
第三条  本县推行专业化、社会化、市场化的物业管理。新建住宅区和两个以上业主的新建住宅,应当实行物业管理。原有的住宅区,应创造条件逐步实行物业管理。
第四条  县房产管理部门负责全县物业管理活动的监督管理工作。
县物业管理协调中心负责全县物业管理活动相关事务的协调、监督、管理工作;并具体履行《物业管理条例》赋予房产管理部门的全部职责。
乡镇人民政府及社区居委会应当建立住宅小区综合管理工作制度,组织相关管理部门和单位,指导、监督、协调辖区内物业管理各项工作;协调、处理辖区内物业管理活动的相关事务和纠纷,并负责辖区内业主大会、业主委员会的组建及换届选举工作。
发改、公安、住建、工商、环保、规划、电力、电信等有关部门和单位,依照法定职责和本办法的规定,负责与物业管理相关的监督管理工作。
 
第二章   前期物业管理
 
第五条  同一物业管理区域内住宅及非住宅建设单位,应当采用招投标方式选聘一个具有相应资质的物业服务企业。住宅在5万平方米以上、非住宅在5千平方米以上,一律实行公开招投标,投标人不得少于3个;住宅在5万平方米以下、非住宅在5千平方米以下,经县房产管理部门批准,可以采取邀请招标的方式,向5个以上物业服务企业发出投标邀请书,选聘合法的物业服务企业。
第六条  物业管理招投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得违反法律、法规规定,限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标,不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。
第七条  建设单位在规划、设计新建物业时,应统筹安排,合理布局物业管理的各项设施,并按照法律、法规规定的面积、位置、装饰及相关设施设备标准无偿配置物业服务用房。
第八条  县规划部门应当按照本规定规划物业服务用房,在规划图纸上标注物业服务用房的具体位置以及在规划设计指标中注明面积,并对物业服务用房的建设结合规划条件验收进行监督。
县住建部门应当结合竣工验收监督开发建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业服务用房。
第九条  县房产管理部门应当对物业服务用房独立测量、计算面积。其面积不计入分摊的公用建筑面积内,并在房地产平面图相应的位置上标注“物业用房”字样。
物业管理区域内的供水、供电等实行专有部分一户一表结算;共有部分独立装表计量,费用由共有人共同承担。
建设单位应当在县房产管理部门指导监督下对前期物业项目进行综合查验合格后30日内,办理有关手续,将建成的物业服务用房和自行车棚等,向物业服务企业无偿提供,同时将物业区域内的配套设备、绿化等办理移交手续。
建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时,应到县房产管理部门办理前期物业管理手续,并提交物业服务用房设置的室号、面积等相关资料。县房产管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房室号、面积、物业服务企业,并由开发企业在房屋销售时向业主公示。开发建设单位与物业服务企业签订的合同,应附在房屋销售合同之后。
第十条  物业服务用房所有权属全体业主,由物业服务企业使用、维修、养护,任何单位和个人不得占用或者改作他用,不得买卖和抵押。
物业管理区域内共用配套的门卫房、电话间、监控室、道路、场地、非机动车库、绿化、配电房、照明路灯、文体设施等移交业主大会后,属全体业主所有;建设单位以房屋销售合同或者其他形式承诺的共用物业,归全体业主共有。
建设单位申请房屋所有权初始登记时,应当提出前款规定的配套设施设备登记申请,由县房产管理部门在房产登记册上予以记载,但不颁发房屋产权证书。
第十一条  新建住宅实行前期物业管理。
新建住宅在完成规划设计后,建设单位应当在开工之前一个月内,通过招投标的方式选聘合法的物业服务企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。业主委员会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同的,自合同生效之日起,前期物业服务合同终止。
第十二条  新建住宅预售后,购买该物业的业主应与选聘的前期物业服务企业签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括以下主要内容:
(一)双方的权利义务;
(二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;
(三)公共绿化的维护;
(四)公共区域的保洁;
(五)公共区域的秩序维护;
(六)车辆的停放管理;
(七)物业使用中对禁止行为的管理措施;
(八)物业维修、更新、改造和养护费用的财务管理;
(九)物业档案资料保管;
(十)业主委托的其他物业服务事项。
第十三条  前期物业管理期间,建设单位应与业主在房屋买卖合同中明确约定前期物业服务费用;没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。
已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的,物业服务费用由建设单位与前期物业服务企业约定。
第十四条  建设单位应当在新建物业竣工验收合格后60日内,向前期物业服务企业移交下列文件和资料,并按住建部制定的《物业承接查验办法》实施承接查验:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业服务用房、共用设施设备、经营用房、维修资金的有关资料;
(四)物业质量保修文件和物业使用的说明文件;
(五)物业管理所必需的其他资料。
未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第十五条  物业承接查验的费用,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。
第十六条  前期物业服务企业应当自物业交接之日起30日内,持下列文件向县房产管理部门办理备案手续,并书面告知业主:
(一)前期物业服务合同;
(二)临时管理规约;
(三)物业承接查验协议;
(四)建设单位移交资料清单;
(五)查验记录;
(六)交接记录;
(七)其它与承接查验有关的文件。
第十七条  前期物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。
业主委员会选聘新的物业服务企业的,前期物业服务企业应当自合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。
 
第三章 业主、业主大会、业主委员会
 
第十八条  房屋的所有权人为业主。本办法所称的业主包括:
(一)房屋所有权证登记的房屋所有权人;
(二)依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人;
(三)尚未办理房屋所有权登记,但基于一定的法律事实,已经合法占有房屋的人。
第十九条  业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业的服务;
(二)参加业主大会会议,发表意见并行使表决权;
(三)选举业主委员会成员,并享有被选举权;
(四)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;
(五)提议召开业主大会会议,并就物业管理有关事宜提出建议;
(六)监督业主委员会的工作;
(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(十)法律、法规规定的其他权利。
第二十条  业主在物业管理活动中,履行下列义务:
(一)遵守管理规约和物业管理的有关规章制度;
(二)配合物业服务企业的管理服务活动;
(三)执行业主大会或者业主代表大会作出的决定;
(四)按时交纳物业服务费;
(五)依照国家有关规定交纳专项维修资金;
(六)法律、法规规定的其他义务。
第二十一条   一个物业管理区域内成立一个业主大会。   
建设单位或物业服务企业应当将业主入住情况书面报告房产主管部门和乡镇人民政府。符合下列条件之一的,应当成立业主大会:
(一)交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上;
(二)已入住户数比例达到百分之五十以上;
(三)首次交付使用满两年。
只有一个业主或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会由全体业主共同行使集体权利和承担民事责任。
第二十二条  首次业主大会由建设单位代表、业主代表、社区居民委员会和乡镇人民政府派员组成首次业主大会筹备组(以下简称筹备组),其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由社区居民委员会或乡镇人民政府派员担任。
筹备组中的业主代表,由社区居民委员会组织业主推荐产生。
业主对筹备组成员有异议的,由社区居民委员会协调解决。
筹备组应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告其成员所属单位和工作职责。
筹备组应当自成立之日起30日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法设立之日起,筹备组职责自行终止。
筹备组的必要经费由建设单位承担。
第二十三条  筹备组履行下列职责:
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的共用部位面积;
(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)拟定首次业主大会会议表决规则;
(五)拟定业主委员会成员候选人产生办法,推荐业主委员会成员候选人名单;
(六)草拟业主委员会选举办法;
   (七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。业主对前述内容有异议的,筹备组应当记录并作出书面答复。
第二十四条  下列事项由业主大会决定:
(一)制定、修改业主大会议事规则和管理规约;
(二)选举、更换业主委员会委员;
(三)制定和批准业主委员会工作规则;
(四)监督业主委员会工作,改变和撤销业主委员会不适当的决定;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(七)审议物业服务企业、业主或者物业使用人提出的有关物业管理的意见和建议;
(八)监督物业服务企业的管理服务活动;
(九)筹集、管理、使用专项维修资金;
(十)改建、重建建筑物及其附属设施;
(十一)对业主拒付物业服务费、不交存专项维修资金以及实施损害其他业主共同权益的行为进行制止,决定对其共同管理权的行使予以限制;
(十二)法律、法规、规章或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
业主大会决定本条第(九)项和第(十)项的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主投票权数按照业主拥有物业的专有建筑面积计算。
第二十五条  业主大会或业主代表大会每年至少召开一次会议,由业主委员会负责召集。业主大会或业主代表大会会议可以邀请县物业管理协调中心、属地社区居民委员会、物业使用人代表列席。
物业使用人根据与业主的约定,享有业主相应的权利并履行业主相应的义务。业主应当将物业使用人的权利和义务书面告知物业服务企业。
第二十六条  业主委员会是业主大会或者业主代表大会选举产生的执行机构。业主委员会由主任1名、副主任及委员合计311名的单数组成,业主委员会主任和副主任由业主委员会委员在委员中推选产生,每届任期3年,可以连选连任。
任何部门和单位不得指定或任命业主委员会主任、副主任、委员;不得指派和介绍物业服务企业及物业服务人员;不得干预物业管理招投标活动和物业服务合同的签订。
业主委员会不得利用职权从事与物业管理无关的活动。其组成人员不得在其业主大会选聘的物业服务企业中兼职,并应具备下列条件:
(一)具有完全民事行为能力;
(二)履行业主义务,未欠交物业服务费和物业专项维修资金;
(三)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有较强的公信力和组织能力;
(四)配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职。
第二十七条  业主委员会履行下列职责:
(一)召集业主大会或者业主代表大会,报告物业管理实施情况;
(二)执行业主大会或者业主代表大会作出的决定和决议;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业管理服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(五)监督管理规约的实施,督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(六)审查物业服务企业拟订的物业管理年度计划、管理措施、大中修理、更新改造方案和财务预决算,提交业主大会或者业主代表大会决定,并将决定结果予以公开;
(七)经业主大会授权,负责专项维修资金的筹集和使用;
(八)法律、法规和业主大会赋予的其他职责。
第二十八条  业主大会或者业主代表大会成立之日起15日内,业主委员会将下列文件向县房产管理部门和属地乡镇人民政府办理备案:
(一)业主大会或者业主代表大会成立情况报告;
(二)业主大会或者业主代表大会的议事规则;
(三)管理规约;
(四)业主委员会组成人员名单及其基本情况;
(五)业主大会民主选举结果;
(六)项维修资金的使用、管理、续筹方案。
第二十九条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
召开业主大会会议,业主委员会应当在会议召开15日前将会议时间、地点、议题、议程书面通知全体业主、县物业管理协调中心、所属社区居民委员会,邀请物业管理协调中心、社区居民委员会派代表参加,并听取县物业管理协调中心、社区居民委员会的意见和建议。
    业主委员会不依法组织召开业主大会会议的,乡镇人民政府应当督促其限期召开;逾期不召开的,乡镇人民政府可以应业主要求组织召开业主大会会议。
第三十条  业主大会或者业主代表大会和业主委员会的工作经费应在物业服务费或共有部位经营收入中列支,但每年不得超过物业服务费的1%,具体标准由业主大会或者业主代表大会和物业服务企业在物业管理服务合同中约定。
第三十一条  业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,对物业管理区域内的全体业主、物业使用人具有约束力。管理规约和业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定,不得与法律、法规、规章相抵触。
业主应当遵守管理规约。管理规约应包括以下内容:
(一)物业管理区域共有部分的使用和维护规则;
(二)业主管理使用专有部分的权利和义务;
(三)物业立面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则;
(四)维护物业管理区域公共秩序的权利和义务;
(五)业主承担物业管理区域相关费用的方式;
(六)违反管理规约应承担的责任。
管理规约经业主大会表决通过后生效。
第三十二条  业主委员会就下列事项作出决定,应当经全体委员过半签字同意:
(一)提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用;
(二)提请业主大会决定物业服务收费标准和调整物业服务费;
(三)提请业主大会决定物业服务企业选聘方式;
(四)提请业主大会批准物业服务合同;
(五)召集业主大会临时会议;
(六)终止委员职务或提请业主大会罢免委员职务;
(七)涉及业主重大利益的其他决定。
第三十三条 业主委员会应当建立定期接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督。
业主委员会应当建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订活动以及物业管理中各项重要事项的记录,并建立工作档案。
业主委员会应当建立信息公开制度,及时公布物业服务合同签订和履行、管理规约实施、专项维修资金和公共收益的收支情况等重要事项。
第三十四条  业主大会、业主委员会不得作出与本物业服务区域物业服务无关的决定,业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,县房产管理部门或物业所在地乡镇人民政府,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。
业主委员会超越职权作出的决定,或者作出与本物业管理区域物业管理无关的决定,由签字同意该决定的委员会委员共同承担相应的法律责任。
第三十五条  业主委员会委员不得有下列行为:
(一)获取或收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;
(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业;
(三)擅自改变物业管理区域内公共使用面积用途和公共设施设备使用范围;
(四)擅自动用业主专项维修资金;
(五)未经业主大会讨论通过,擅自决定物业服务收费标准和签订物业服务合同;
(六)获取可能妨碍公正履行职务的其他利益。
第三十六条  业主委员会委员有以下情形之一时,经百分之二十以上业主或者业主委员会委员过半数成员书面提议,业主委员会自收到书面提议之日起三十日内,召集业主大会会议决定是否终止其委员资格:
(一)拒不履行委员职责和业主义务、不遵守管理规约的;
(二)侵犯其他业主合法权益的;
(三)在物业管理活动中谋取私利的;
(四)符合本办法第三十八条规定情形之一的;
(五)因其他原因不适合担任业主委员会委员的。
业主大会终止委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录载入档案。
第三十七条  业主委员会有下列情形之一时,其委员职务自行终止:
(一)不再是本物业管理区域的业主;
(二)因疾病或其他原因丧失工作能力;
(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;
(四)本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其下属单位任职;
(五)被依法剥夺和限制人身自由半年以上的。
 
第四章 物业服务企业
 
第三十八条  物业服务企业,是指依法设立、取得相应资质从事物业管理服务活动的企业法人。
物业服务企业应当在其资质等级许可范围内提供物业管理服务。
物业服务企业不得以转让或者出租、挂靠、外借等形式变相转让物业服务企业资质证书。
物业服务企业应当接受物业管理协会的指导和监督。
县房产管理部门应当会同乡镇人民政府建立物业服务企业诚信档案,风险预警公告制度并向公众提供查询服务。
第三十九条  物业服务企业可以根据物业服务合同的约定,聘请专业机构承担物业服务区域内机电设施维修养护、清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务,并负有监督管理职责;但不得将该区域内的全部物业服务委托或者转交给其他单位或者个人。
第四十条  物业服务企业享有下列权利:
(一)依照有关规定和物业服务合同的约定,制定物业服务制度和措施;
(二)依照物业管理服务合同收取物业服务费;
(三)制止物业管理区域内的违法、违规行为;
(四)对造成物业损失的,代表业主要求责任人予以赔偿;
(五)法律、法规、规章规定的其他权利。
物业服务企业应当履行以下义务:
(一)履行物业管理服务合同,提供物业管理服务;
(二)定期公布物业服务费和共用部位、共用设施设备专项维修资金的收支情况;
(三)接受业主、业主大会、业主代表大会和业主委员会的监督,定期听取意见和建议,改进和完善服务;
(四)接受物业管理主管部门的监督、指导;
(五)配合社区居民委员会做好社区管理相关工作;
(六)法律、法规、规章规定的其他义务。
第四十一条  物业服务企业的合法权益受法律保护。任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
 
第五章 物业管理服务
 
第四十二条  一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。业主大会或者业主代表大会决定选聘新的物业服务企业的,一般应通过招投标方式选聘。
第四十三条  物业服务企业接受委托从事物业服务,应当执行业主大会或者业主代表大会决定,由业主委员会与物业服务企业签订物业管理服务合同。
物业服务合同应当对下列内容进行约定:
(一)业主委员会和服务企业的名称;
(二)物业服务区域的范围;
(三)物业服务的内容、质量等服务事项;
(四)物业服务的收费标准及支付方式;
(五)物业管理区域内安全保障事项;
(六)物业服务合同的期限;
(七)违约责任;
(八)物业管理服务合同解除的条件;
(九)当事双方约定的其他事项。
物业管理服务合同期限一般为3年。
物业服务企业接管物业项目,应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业项目情况报县房产管理部门备案。
第四十四条  物业服务企业可以根据业主或者物业使用人的委托,提供物业服务合同约定以外的特约服务,并自行承担服务费。
物业服务企业可以接受供水、供电、供热、通信、有线电视等专业经营服务单位的委托,对物业管理区域内的专业设施设备进行维护并代为收取相关费用。物业服务企业接受委托代行维护或代收费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十五条  物业服务收费,应当遵循合理、公开以及物业服务合同与服务质量相适应的原则,根据不同物业的性质和特点,物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。
保障性住房、房改房、老旧小区的物业服务收费实行政府指导价;非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理,维护物业管理区域内的环境和相关秩序等项目的物业服务收费实行市场调节价。
实行政府指导价的,由县政府物价管理部门会同房产管理部门确定服务项目,综合考虑物业服务质量、硬件配套设施因素,并进行服务成本监审,兼顾业主承受能力,合理制定政府指导价标准及浮动幅度。
实行市场调节价的物业服务收费标准,由业主与物业服务企业在物业服务合同中明确约定。
第四十六条  物业管理区域内未售出空置房屋的物业服务费,由建设单位承担;购房后空置房屋的物业服务费,由业主自购房合同约定的交房之日起开始缴纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的,从其约定,但业主应承担连带支付责任。
第四十七条   物业服务合同期限届满前3个月,业主委员会应当组织召开业主大会,由业主大会作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在合同届满前重新签订物业服务合同。
物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前3个月书面告知业主委员会。
物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者解聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前3个月书面告知对方。
物业服务合同终止的,业主大会或者业主代表大会应当选聘新的物业服务企业,原物业服务企业应当在业主委员会的监督下,向新物业服务企业办理下列移交事项:
(一)移交保管的物业档案、物业服务档案;
(二)移交物业服务用房;
(三)提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料;
(四)清算预收、代收的有关费用;
(五)法律、法规规定的其他事项。
第四十八条  未履行告知义务并办理退出交接手续的,物业服务企业不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。
被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,由县房产管理部门责令其限期撤出,业主委员会可以依法提起诉讼或者申请仲裁。
第四十九条  物业管理服务应当保持物业完好、环境整洁、公共秩序良好,保障物业使用方便、安全。物业服务企业按照下列要求提供物业服务:
(一)按照国家、省、市规定的技术标准和规范以及业主大会或者业主代表大会决定的物业服务年度计划,提供物业服务;
(二)在业主、物业使用人使用物业前,将共用部位、共用设施设备使用、维护的方法、要求、注意事项以及有关规定书面告知业主、物业使用人;
(三)对物业管理区域进行全面巡视、检查,定期对共用部位、共用设施设备进行维修、养护;
(四)发现共用部位、共用设施设备损坏时,立即采取保护措施,进行维修;
(五)接到物业报坏报修时,限时进行维修和处理;
(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录,妥善保管物业资料和有关的财务帐册;
(七)及时制止物业管理区域内违反法律、法规规定的行为,并向相关行政管理部门报告,协助做好调查取证工作;
(八)协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向
业主委员会、社区居民委员会和相关行政管理部门报告,协助做好救助工作;
(九)按照物业管理服务合同的约定,做好业主大会或者业主代表大会、业主、物业使用人委托的其他物业管理服务事项。
第五十条  物业服务企业应当向县物业管理协调中心等相关部门报送季度、年度统计表及其他相关资料。
 
第六章 物业的使用和维护
 
第五十一条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任,交纳质量保修金。质量保修金的交存、使用、监管按照《荆州市物业管理办法》的规定执行。
第五十二条  物业在国家规定的保修期限届满以后,自用部分由业主自行维修、养护;共用部位和共用设施设备,由物业服务企业维修、养护,其费用由共用业主分摊。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者其他影响正常使用的情形时,相关责任人应当及时维修,有关业主应当配合。
物业服务企业对物业共用部位和共用设施设备进行维修、养护时,相关业主和物业使用人应当配合。造成物业损失或者财物损失的,由相关责任人承担修缮或赔偿责任。
第五十三条  业主使用物业应当遵守法律、法规等有关规定,按照有利于物业使用、安全以及公平合理的原则,正确处理供水、排水、通风、采光、道路、维修、装饰装修、环境卫生、环境保护等相邻关系。
第五十四条   业主使用物业应当遵守下列规定:
(一)不得擅自拆除房屋的承重结构,或损坏外貌及用途;
(二)不得占用、损坏共用部位、共用设备设施或者移装共用设备设施;
(三)不得安装影响周围环境和房屋结构的动力设备;
(四)不得违章搭建建筑物、构筑物;
(五)不得在公共用地、走廊、楼梯、屋顶堆放杂物;
(六)不得堆放和排放易燃、易爆和有毒、有害物品;
(七)不得侵占绿地、毁坏绿化设施设备;
(八)不得乱设摊点,乱悬挂、张贴、涂写、刻画和随意倾倒垃圾杂物;
(九)不得在物业管理区域内饲养家禽和非法放养宠物;
(十)不得利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
(十一)法律、法规、规章及管理规约规定的其他禁止性行为。
第五十五条  业主或者物业使用人装修房屋前,应当告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人,并签订装饰装修管理协议。按照规定需要经过有关行政主管部门批准的,应当按照规定办理。
因业主装修中损坏楼梯间、楼梯墙面、踏步、栏杆等共用部位的,由物业服务企业负责修缮恢复,其费用由业主承担。物业服务企业根据预算,要求业主预付楼道修复费,修缮后按实际支出多退少补。
物业服务企业应当对房屋装饰装修进行监督,对不符合安全要求的,应当劝阻制止,并及时向县房产管理部门报告。县房产管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法予以处理。
第五十六条  业主、物业使用人和物业服务企业应当按照权属登记用途使用物业,不得随意改变房屋和共用设施设备的使用性质和用途。确需改变物业使用性质或者影响其他业主权益的,应当征得相关业主的书面同意,经业主大会或者业主代表大会讨论通过,并予以备案。需要经过有关部门批准的,应依法办理相关手续。
物业管理区域内不得设置牌场、舞场、晃晃馆等影响小区居民身心健康的经营场所。
禁止利用储藏室从事化工和机械产品的生产活动;禁止在储藏室储存易燃易爆物品。
第五十七条  任何单位和个人利用、占用物业共用部位、共用设施设备,均应符合有关法律、法规、规章及管理规约的规定,并征得相关业主和业主大会或者业主代表大会的同意,并与业主委员会签订协议。物业服务企业代表业主大会或者业主代表大会收取的相关费用只能用于维修、改善共用设施设备等。
第五十八条  任何单位和个人不得随意占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。确需占用、挖掘道路或者场地的,应当符合有关法律、法规和规章的规定,并征得业主大会或者业主代表大会的书面同意。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路或者场地的,应当征得业主委员会的同意,并在约定期限内恢复原状。
第五十九条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位(库)的归属按照《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定执行。停车位(库)有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位或个人,其租赁期限最长不得超过6个月;出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案。
物业管理区域内机动车的停车服务费实行市场调节价。
利用业主共有的道路或者其他场地设置的车位,属于全体业主共有,其车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。
业主大会或者业主共同决定收取的场地租赁费,属于全体业主共有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
物业管理区域内机动车的停放,应遵守以下规定:
(一)遵守业主大会决定、管理规约和住宅小区机动车辆停车管理制度,服从停车管理人员的指挥;
(二)按照规定或约定交纳停车管理服务费用;
(三)禁止占用、堵塞消防通道和消防设施等。
在物业管理区域内部道路上施划停车位,应当符合交通设施国家安全标准的规定,不得占用消防通道、妨碍行人和其他车辆通行。
第六十条  住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业的建设单位和业主,应当按照国家有关规定交存专项维修资金。
专项维修资金应当遵循业主所有、统一交存、专户存储、业主决策、专款专用、结存公开、政府监管的原则,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。  
专项维修资金收取、使用、管理的具体办法由县房产管理部门会同有关部门制定,报县政府批准后执行。
第六十一条  商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金,交存的时间和方式由购房人与建设单位在商品房销售合同中约定。
业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。业主未缴清物业专项维修资金的,房产管理部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。
初始登记时尚未售出的房屋,建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金;房屋售出后,购房人应当向建设单位交纳该住宅专项维修资金。
物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户帐中结余的专项维修资金随物业同时过户。
第六十二条   建设单位未按规定提出成立业主大会书面报告前,专项维修资金不得动用,住宅共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的,应当由建设单位承担物业维修责任。
建设单位已经按照规定提出成立业主大会的书面报告但业主大会尚未成立期间,需要动用专项维修资金的,物业服务企业应当提出维修实施方案,由物业所在地的乡镇人民政府征询业主意见,经全体业主共用部分业主讨论通过后,由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的,可以提交共用部分的业主依法讨论通过。维修费用经有合法资质的中介机构审价后,在专项维修资金中列支。
第六十三条  由业主和物业使用人共同使用的停车位(场、库)、供电设施、给排水管道、化粪池、垃圾箱等公共设施设备,应由有关专业管理部门修缮的,由有关专业管理部门承担修缮及费用,其余在专项维修资金中列支。
供水、供电、供气、通信、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修养护的责任,并服务到户,实行终端收费。但产权未移交的,由物业服务企业负责维修和养护。
物业管理区域内道路(含物业专用通道)的维护,由物业服务企业负责;物业管理区域外市政道路的维修养护,由市政道路管理部门负责。
物业管理区域内的垃圾由物业服务企业负责收集,由县环卫管理部门负责转运及处理。
物业管理区域内绿地、树木等绿化设施的养护,由物业服务企业负责。
 
第七章 法律责任
 
第六十四条  违反本办法规定的,由县房产管理部门或相关行政主管部门依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚或处理。
第六十五条  业主、业主大会或者业主代表大会、物业服务企业、建设单位之间因物业服务发生争议的,可以要求县房产管理部门、乡镇人民政府以及社区居民委员会通过和解或者调解解决;不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。
第六十六条  当事人对县房产管理部门或相关行政主管部门作出的行政处罚决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼;逾期不申请行政复议或者不起诉,又不履行行政处罚决定的,由作出行政处罚决定的机关依法执行或申请人民法院强制执行。
第六十七条  县房产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者有权机关给予行政处分;涉嫌犯罪的,依法追究刑事责任。
 
第八章   
 
第六十八条  本办法中有关概念及专业用语的含义:
(一)物业。是指房屋和与其配套的共用设施、设备和相关场地。
(二)物业管理。是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护其环境卫生和秩序的活动。
(三)物业使用人,是指除业主之外的物业承租人或者实际使用物业的其他人。
(四)物业管理区域。是指纳入物业管理的物业规划红线内的区域,其划分方法由县房产管理部门制定。
(五)共用部位。是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,主要包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、楼屋顶及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;
(六)共用设施。是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,由住宅业主共有的附属设施,以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施,主要包括道路、园林绿地、停车场地、供电设施、消防设施、垃圾箱、规定标识、文体设施、邮政信箱、信息网络系统和建筑智能系统等;
(七)共用设备。是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同,房屋建筑内由业主和使用人共同使用的电梯、供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、排烟排气通道、水箱、水泵、供气等。
第六十九条  乡镇人民政府应当采取措施对棚户区、老旧住宅小区逐步进行整治改造。整治改造完成后,属地乡镇人民政府、社区居民委员会应当会同县房产管理部门,指导、组织业主成立业主大会,由业主大会决定选聘物业服务企业或由业主自行管理物业。
第七十条  本办法中管理规约、业主大会或者业主代表大会议事的示范文本,由县房产管理部门制定;物业管理服务合同、前期物业管理服务合同的示范文本,由县房产管理部门会同县工商行政主管部门制定。
第七十一条  商贸、办公、医院、学校、工业、仓储等非住宅物业的管理活动,可参照本办法执行。
第七十二条  本办法自 2015年7月3日起施行,有效期五年。办法实施过程中的具体问题,由县政府法制办公室负责解释。《县人民政府关于印发<公安县物业管理暂行办法(试行)>的通知》(公政发〔20034号)同时废止。本办法未尽事宜,按相关法律、法规、规章及上级规范性文件执行。
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